Независимая оценка рыночной стоимости недвижимости

Нужно ли делать оценку в сделках купли-продажи жилья?

Необходимость проведения оценки недвижимости может быть вызвана самыми разными жизненными ситуациями. Оценка вашего загородного дома или квартиры может потребоваться в случае оформления залога, предоставления информации в страховую компанию при оформлении полиса, а также решения продать или обменять свою собственность.

В случае покупки недвижимости ее оценка тоже нужна, если речь идет об ипотечном кредите (без независимой оценки банк просто не подпишет бумаги). Заключение оценщика входит в обязательный пакет документов не только для оформления кредитного договора, но и при покупке имущества юридическим лицом или инвестфондами.

Оценка имущества – это шаг между прошлым и будущим. Вчера вы владели предприятием, квартирой, автомобилем или землей и не задумывались о том, что кого-то третьего будет интересовать стоимость вашего имущества, а сегодня появилась необходимость в его оценке. Ваше жилье оформлено на юрлицо? Тогда без оценки никуда. Оформление кредита? Расширение? Перепрофилирование? Продажа бизнеса? Причины могут быть разные, но все они приводят к ответственной ступени оценки недвижимого имущества тут.

Когда заходит вопрос про большие деньги (а загородные дома стоят недешево), такие цифры инвестиций требуют точного подсчета. Каждый человек хочет быть уверен в том, во что и куда он вкладывает деньги, и ему нужны гарантии – поэтому оценка является важным этапом сделок в сегменте элитного жилья. Оценщик берет на себя ответственность за капитал обеих сторон, заключающих сделку.

В зависимости от того, для каких целей вам необходимо оценить загородную недвижимость, вы можете провести эту оценку самостоятельно, с помощью профессионального риэлтора или, обратившись в специализированные агентства, которые предоставляют подробный отчет по результатам проделанной работы.

На параметры оценки недвижимости непосредственно влияет и сам вид объекта недвижимости. Так критерии оценки загородного дома, таунхауса, квартиры и офисного помещения будут разными. Рассмотрим какие бывают виды оценки.

Что нужно для оценки квартиры, какие документы?

Для оценки квартиры требуется несколько групп различных документов:

• Данные непосредственно о собственнике квартиры. В этот пакет документов входят копии паспорта и ИНН;
• Правоустанавливающие документы. Им может являться любой документ из довольно широкого круга, например: договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Это далеко не полный перечень тех документов, которые вы можете предоставить в данной категории;
• Данные непосредственно о квартире. Ими могут являться самые разнообразные копии документов: техпаспорта, выписки из Росреестра, фотографии квартиры для ее идентификации.

Нужна ли оценка квартиры? Ответ: да, конечно. Обстоятельства в современном мире меняются с молниеносной скоростью, но такие данные всегда будут актуальными, в том числе и для решения различных проблем.

Смотрите так же:

• Оценка квартир
• Оценка коммерческой недвижимости
• Оспаривание кадастровой стоимости

Что важно учитывать при проведении оценки?

Оценка недвижимости является сложным процессом, который требует наличия экспертных знаний в этой области. Причём привлекаемый специалист должен хорошо разбираться не только в типах строений, в том, в каком состоянии они находятся, но и в рыночных реалиях, понимать, есть ли тенденции к падению цен, к повышению или к стагнации.

Необходимо принимать во внимание также фактор определённой погрешности. Он всегда будет, потому что рынок во многом субъективен.

Цена на конкретное имущество может определяться не только его объективной стоимостью, а ещё и рекламой, грамотной работой с таким объектом риелтора, срочностью сделки и другими факторами.

Нельзя забывать и о том, что свободный рынок до определённой степени остаётся стихийным явлением. На цены влияют новости, поведение разных участников, всевозможные форс-мажоры. К тому же ситуация постоянно меняется. Как правило, оценка коммерческой недвижимости остаётся актуальной совесем непродолжительный период, затем степень погрешности начинает возрастать. И уже через 6-8 месяцев такие данные будут представлять интерес преимущественно в плане отчётности или для анализа тенденций.

Поэтому заказывать подобную услугу имеет смысл тогда, когда вам нужны соответствующие данные. Производить предварительную оценку стоит, если вы хотите провести предупреждающий анализ сильных и слабых сторон предстоящей сделки, например.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

• в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
• сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
• отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

• сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
• анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
• описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
• процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
• основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

• цели оценки;
• описание изучаемого объекта;
• вид стоимости, подлежащей определению;
• размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
• сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
• информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
• ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

• описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
• перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
• характеристики объекта;
• цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
• вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
• допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Виды стоимости

В оценочной практике проводятся различные виды стоимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (п. 5 ФСО № 2), статьей 20 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость недвижимости классифицируется на следующие виды:

• рыночная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• инвестиционная.

Рыночная стоимость

Определяется наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Стоимость указывается на дату оценки.

Главные условия — стороны должны действовать открыто и располагать всей необходимой информацией.

Ликвидационная стоимость

Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку.

Кадастровая стоимость

Устанавливается проведение государственной оценки. Определяется для целей налогообложения, подсчета суммы налога в случае купли-продажи, аренды, договора дарения или обмена жилья, оформления права наследования, формирования цены при обмене объекта на эквивалентный.

Инвестиционная стоимость

Измеряет эффективность инвестиций для конкретного лица или группы лиц при установленных целях использования объекта. При определении этого вида стоимости учет возможности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров?

Определение цены объекта складывается из следующих факторов:

• состояния здания;
• года постройки;
• категории земельного участка;
• обеспеченности инженерными коммуникациями;
• расположения;
• удаленности от центра;
• уровня безопасности;
• качества подъездных путей;
• типа поселения, где расположен объект;
• экологической обстановки в районе;
• развития инфраструктуры.

Задача оценщика специфична тем, что определение стоимости часто становится предметом залога по жилищным займам на строящееся жилье. Как можно оценить объект, который существует пока только на бумаге? Разве можно быть уверенным в том, что он будет построен и введен в эксплуатацию?

На практике оцениваются не эфемерные квадраты, а стоимость прав на сооружаемый объект. Цена будущей постройки определяется, исходя из стоимости действующих объектов с аналогичными характеристиками.

Информация может корректироваться с учетом сведений о портфеле проектов застройщика, стадии строительства и уровня рисков (банкротства застройщика, задержки сроков).

Строящееся жилье обычно оценивается ниже, чем готовое.

Кто занимается оценкой недвижимости?

Производить оценку недвижимости могут компании, а также эксперты-оценщики, имеющие соответствующие разрешительные документы на осуществление деятельности в сфере оценивания. Кроме того, согласно законодательству, обязательным условием для тех, кто занимается оценкой недвижимости, является необходимость состоять в Саморегулируемой организации экспертов-оценщиков.

Сколько стоит оценить недвижимость?

Отвечая на вопрос, сколько стоит независимая оценка недвижимости, необходимо учитывать, что итоговая стоимость оценочных работ будет зависеть о многих факторов:

• целей оценки;
• вида объекта недвижимости;
• вида определяемой стоимости;
• местоположения и других характеристик объекта;
• полноты и качества исходной информации;
• трудоемкости проводимых работ;
• срочности получения отчета об оценке.

Получить информацию о том, сколько стоит оценка недвижимости, можно, перейдя в раздел «Цены». Чтобы узнать, сколько стоят услуги независимого оценщика недвижимости для вашего конкретного случая, воспользуйтесь помощью онлайн-консультанта или свяжитесь с нами любым удобным для вас способом, используя информацию из раздела «Контакты».

Где заказать оценку недвижимости?

Если вы решили заказать оценку недвижимости, вы гарантированно получите:

• бесплатные консультации;
• подготовку отчетов в кратчайшие сроки;
• предварительную оценку абсолютно бесплатно;
• возможность выезда эксперта в день обращения;
• определение рыночной и иных видов стоимости с использованием современных методов оценки;
• возможность получения отчета на иностранном языке.

Когда может понадобиться проведение оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость занимает существенную часть в экономической сфере Российской Федерации. К коммерческой недвижимости, как правило, относятся здания, сооружения или земельные участки, которые используются собственником для осуществления коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, приростом капитала, доходом от аренды, инвестиционным доходом. Такими объектами могут быть:

• Офисные здания;
• Торговые центры;
• Магазины;
• Промышленные объекты;
• Гостиницы;
• Гаражи;
• Склады;
• Спортивные сооружения;
• Бассейны.

Проведение оценки имущества, относящегося к объектам коммерческой недвижимости, может потребоваться, чтобы оценить возможную выгоду от приобретения исследуемого объекта и, соответственно, для того, чтобы понять, насколько целесообразны дальнейшие действия: получение кредита под залог в банке, взнос в уставный капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Еще такой вид оценки нужен при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду, чтобы определить возможные доходы. Как правило, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, желают определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование. Для этого назначается независимая оценка, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-оценщику.

Оценка независимой аудиторской компанией

Третий способ оценки, который был упомянут в самом начале статьи — это оценка через специализированные оценочные агентства. Для того, чтобы заказать такую оценку, вам необходимо иметь на руках свидетельство о государственной регистрации права собственности и справку из БТИ, в которой будет указана планировка и площадь объекта недвижимости.

В результате данного вида оценки вы сможете получить наиболее полный отчет о стоимости вашей квартиры или дома. Хотя, назвать его более точным методом, по сравнению с предыдущими двумя способами, нельзя. Дело в том, что разные оценочные компании могут дать вам совершенно разные заключения о стоимости, и в достаточно большом диапазоне. Все зависит от того, какой метод оценки будет использован и насколько глубоким окажется анализ рассматриваемой недвижимости.

Если говорить о методах оценки, то в жилой недвижимости редко используют доходный и затратный способы. Это связано с тем, что доходный способ базируется на том, какой доход вы можете получить от данного объекта недвижимости, что больше относится к коммерческим объектам, а затратный метод учитывает расходы на строительство и расходные материалы, скорректированные в соответствии с износом здания, инфляцией и другими экономическими показателями, но при этом совершенно не учитывает сегодняшний спрос и предложение.

Поэтому, при оценке домов и квартир, оценщиками чаще всего используется третий — сравнительный метод.

Суть этого метода видна из самого названия. Ваша квартира, дом или таунхаус сравниваются с аналогичными предложениями на рынке, после чего выдается экспертное заключение. Отчет представляет собой около 100 листов машинописного текста с большим количеством формул, теоретических выкладок, образцов объектов недвижимости, аналогичных вашему, и фотографий.

Такие отчеты обычно входят в стандартный пакет документов для оформления ипотечного кредитного договора. Они нужны для того, чтобы банк убедился в том, что рыночная стоимость покупаемого жилья перекрывает сумму выданного кредита. В таких отчетах указывается также ликвидационная стоимость, то есть стоимость, по которой дом или квартира будут проданы в том случае, если вы не сможете своевременно погасить задолженность по кредиту.

Вот основные вещи, которые необходимо знать о процедуре оценки недвижимости. В зависимости от ваших целей и возможностей, теперь вы сможете выбрать наиболее подходящее для себя решение.

Стоимость услуг оценщика

Экспертная оценка – документ, который содержит информационную базу об объекте. Здесь указаны права собственников, цели оценки, дата проведения, методики, пояснения. Стоимость услуг по проведению оценки имущества формируется индивидуально, так как зависит от наличия различных документов, сроков исполнения, объема работ.

Цена услуг специалиста-оценщика никак не связана со стоимостью объекта: ни в прямом. Ни в процентном соотношении. БТИ выявляет оценочную стоимость в процессе инвентаризации объекта. В результате из реестра извлекаются нужные сведения.

Сама процедура оценки проводится достаточно быстро. На первом этапе клиент заключает с оценщиком договор и предоставляет ему необходимые документы: например, для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом. Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.

После этого оценщик или его представитель лично осматривает жилье, оценивая его по множеству параметров, фотографирует объект недвижимости. Впоследствии эти фотографии подшиваются к итоговому отчету как обоснование заключений оценщика. Обычно отчет готовится в течение 1–3 дней, по загородной недвижимости — 4–5 дней.

При необходимости клиент может воспользоваться услугой экспресс-оценки недвижимости в течение 24 часов, заплатив за срочность в полтора-два раза дороже. В отчете об оценке указывается рыночная и ликвидационная стоимость жилья. Вторая цифра зачастую имеет для банка большее значение, так как под ликвидационной стоимостью понимается цена, по которой данный объект недвижимости можно реализовать в кратчайшие сроки в формате вынужденной продажи. Обычно она на 10–20 % ниже рыночной стоимости.

При подготовке отчета оценщик должен ориентироваться на Федеральные стандарты оценки и стандарты АИЖК, так и на индивидуальные требования конкретного банка. Кредитор всегда перепроверяет содержание и форму отчета и нередко отправляет его на доработку.

Заемщик, у которого банк отказался принять отчет по объективным причинам, должен обратиться в оценочную компанию с просьбой о внесении требуемых исправлений. В большинстве случаев оценщик без возражений переделывает отчет, но не лишним будет оговорить это условие еще на этапе заключения договора с оценочной компанией.

Какое имущество подлежит обязательной оценке и когда можно отказаться от этой процедуры?

Непременное условие выполнения ряда гражданско-правовых актов — оценка имущества. Этот пункт обязателен и закреплён в «Законе об оценочной деятельности РФ».

Наиболее часто государственная, а также муниципальная собственность выступает в роли объекта сделок при аренде имущества РФ. Цель оценок — определение соответствующей арендной платы.

Кроме аренды, оценка объектов, принадлежащих Российской Федерации, производится в случаях:

• приватизации имущества;
• передачи в доверительное управление;
• отчуждения имущества;
• внесения в уставный фонд.

При работе с государственными объектами оценщики достаточно тщательны, ибо, если их работа будет признана недействительной, ответственность ложится на плечи оценочной компании.

Существует еще целый ряд обязательных оценок имущества.

К ним относятся:

• оценка объектов под залог;
• оценка акций при выкупе;
• оценка предприятия при банкротстве (ликвидации);
• оценка правильности налогообложения;
• оценка наследства;
• оценка ипотечного кредитования;
• оценка земельных участков;
• оценка собственности при составлении брачных контрактов;
• оценка имущества должника.

Добровольное определение стоимости имущества используется гораздо реже и обычно проводится для юридического лица.

Производится в целях:

• повышения эффективности предприятия;
• изучения спроса на продукцию;
• реструктуризации управления;
• реорганизации менеджмента;
• инвестиционной привлекательности;
• переоценки фондов;
• определения понесенного ущерба и потерянной прибыли.

Для физических лиц фирмы часто предлагают попутно узнать цену необязательным категориям. Будьте внимательны, если не хотите переплачивать! Не бойтесь обговаривать условия с оценщиком и смело вычеркивайте из договора ненужные вам пункты.